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長期資産形成に最適な不動産投資ワンポイントアドバイス

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「金利が上がっている中で、今さら不動産に手を出してもいいのか」と悩む人は少なくありません。でも実は、金利上昇局面にこそ、賢く動ける人には絶大なチャンスが転がっています。2026年の日本不動産市場は、価格や賃料の上昇が続く一方で、戸建賃貸やJ-REITなど手法を選べば少額からでも入り口があります。この記事では、市場の動きを読んだ上で「今年の自分には何が合うか」を見極えるためのポイントを、実践者の視点で紹介しています。

目次

2026年の不動産市場、大きな流れを把握しておく

まず全体の土台となる市場動向を理解しておくことが大切です。2026年の日本不動産市場では、事業用不動産の投資額が6兆円超の高水準を維持すると予測されています。東証REIT指数は現在2,000ポイント圏で推移し、年内の高値は2,200ポイント程度、ある程度の調整があれば1,750ポイント圏が下値の目安とされています。

地価は都市部で4年連続の上昇を続けており、各地で再開発プロジェクトが続く安定した状況です。加えて、円安と国際的に見て相対的に高い利回りが海外の投資家やファンドを引きつけています。賃料も上昇傾向にあり、インフレに対応したい投資家としては追い風になっています。

ただし、楽観一色ではありません。日銀の政策金利は2025年12月に0.75％に引き上げられた後、2026年1月の会合で据え置きとなっています。今後も段階的に上昇が予想され、野村総合研究所などの見通しでは、ターミナルレート（最終的な到達点）は1.25％程度の水準が一つの目安とされています。つまり「金利がある世界」へ移行する過程の中にいるということです。

ワンポイント①：イールドスプレッド（J-REIT利回りと10年国債利回りの差）を定期的に確認しましょう。スプレッドが広がっているときは、J-REITが割安になっているサインです。現時点でJ-REITの利回りは4.4％程度で、価格の上昇余地はまだ十分にあると見られます。

2026年不動産市場のポイント一覧

項目2026年の見通し投資に向けたポイント
東証REIT指数高値2,200pt・下値1,750pt利回りの低下余地で価格上昇を期待
事業用投資額6兆円超を維持賃料上昇が投資を後押し
政策金利現在0.75％、今後段階的に上昇へ変動金利には注意、固定型を優先
戸建賃貸購入シェア急増（※出典確認要）少額投資の柱として注目

金利が上がる中で、物件をどう選ぶか

金利が上昇していくなかで、返済の負担を最小限に抑えながら収益を確保できる物件を選ぶことが、長期的な資産形成の基本になります。近年、金融機関の審査が厳しくなった影響で、一棟アパートよりも戸建賃貸への投資が注目されています。戸建賃貸の購入シェアが急増し、平均利回りも7.4％超の物件が存在する帯で特に人気があります。（※これらの数値は元資料が明確でないため、実際には信頼できるデータソースで検証されることをお勧めします）

戸建賃貸の強い理由

戸建賃貸には、金利上昇局面で特に有利な点があります。まず、少額の自己資金や融資で入手できるため、リスクを分散しやすい。空室が出にくく、最近は問い合わせも増えている。そして、売却や借り換えの選択肢が広いため、何か起きたときの対応がしやすい。

また、金利が上がった場合でも、借入額を小さく抑えることで返済負担を軽くすることが可能です。インフレの中で安定した収益源になりやすい物件として、今のところ最もバランスが良いと見られています。

ワンポイント②：築古の戸建て物件を狙ってみてください。中古市場の価格は上昇しています。しかし、賃料による収益を確保しつつ、再開発予定地の近隣など「セカンドベスト」のエリアに入ることで、将来的な資産価値も確保できます。

都心マンションは「資産防衛」としての視点

一方、年収が高い層の中には、インカム（賃料収入）よりもキャピタルゲイン（売却時の価値上昇）を重視する動きが見られます。自分の住む物件も「貸せる・売れる」物件として選んでいる人も増えています。新築マンションの平均価格が1億円を超えている中で、中古マンションの価格も連動して上昇しています。（※高所得層の投資傾向に関する数値は元資料が不明のため、検証されることをお勧めします）

10年以上の保有を前提にすれば、インフレによる価値の低下リスクは相対的に小さくなります。また、海外の投資家による資金流入も続いているため、国際的に見て日本の不動産は安全な資産になりつつある、という見方も広がっています。

リスクを減らすためのポイント

長期的に資産を積み上げていくなら、リスクをどう管理するかが生命線です。2026年に特に注意すべき点は、金利の急騰と、REITを中心とする増資による需給の悪化です。長期金利が2.2％を超える可能性もあり、その場合にはREIT価格が10％以上の調整を経る可能性もあります。

金利に対する対策

まず基本的なこととして、固定金利を優先に考えてください。10年固定やフラット35のような全期間固定の住宅ローンは、将来の金利動向に左右されにくい。変動金利は短期金利の動きに連動するため、今後の利上げで返済額がどう変わるかを事前に把握しておくことが重要です。

空室や需給の変動に対する対策

2026年には賃料の更新タイミングが多い年です。家賃の見直しを適切に行うことで、収益の維持が可能です。また、AI活用による空室予測や管理の効率化も、大家としてやっていくなら今後不可欠になっていくでしょう。

ワンポイント③：キャッシュフローのシミュレーションは必ず行ってください。金利が2％に上がった場合にも収益が出るか、少なくとも損にならないかを確認しておくことが、リスク管理の最も基本的なポイントです。戸建賃貸で表面利回り8％以上を確保できる物件を探す目安になります。

リスク別のポイント一覧

リスク項目影響度対策の例
金利上昇高固定金利ローンの利用、繰上返済
増資による需給悪化中流動性が高い戸建て物件を選択
空室の増加中賃料の見直し＋AI管理の導入
地政学的リスク低国内の安定資産を優先

新しいトレンドを活かす：AIとリゾート開発

2026年には、大家としてAIツールを活用する人が増えています。賃料の最適化や設備メンテナンスの予測などで、収益率を上げる手段としてAIが実務に入り始めている。

また、富良野や妙高などの山岳リゾート地を中心に開発プロジェクトが相次ぐ。インバウンド旅行者の回復もあり、将来的な賃料のポテンシャルは高い。少額投資から始められる戸建て物件とリゾート開発を組み合わせると、成長率の高い組み合わせになる可能性があります。

ワンポイント④：「退場組」の物件に目を向けてください。何らかの理由で売り急いでいる大家から物件を安く手に入れ、AIツールで運用効率を上げる。こうした組み合わせで、長期的には1億円の純資産形成も十分現実的です。

資金計画とローン選びの実践ポイント

住宅ローン減税の延長で住宅購入の需要は維持されていますが、建築費は過去と比べて大幅に上昇しています。都心の賃料も顕著に上がっているため、購入して貸すという戦略も十分に検討に値します。

まず自己資金の比率は20％以上確保しておくことが基本です。フルローン（自己資金ゼロの融資）は今や難しい環境になっています。複数の銀行で借り入れ条件を比較し、変動金利の場合は短期金利がどう動くかも理解しておくことが大切です。

フラット35の借入限度額は現在8,000万円ですが、2026年4月の実行分から1億2,000万円へ引き上げ予定です。東京23区を中心にマンション価格が高騰している中で、高額物件へのアクセスが広がる見通しです。

ワンポイント⑤：再開発予定のエリアを「セカンドベスト」として狙ってみてください。将来的に需要が高まりやすい地域に早めに入ることで、資産価値の確保がやりやすくなります。

10年保有するという前提で、その間に資産価値がどう動くかをシナリオとして考えておくことも重要です。金利リスクを長期の資産価値上昇で相殺できるかどうかが、投資の成否の分かれ道になります。

実践者の声から学ぶ

戸建賃貸に5棟を保有している投資家は、2025年の購入シェア急増のタイミングで入り、9％の利回りを実現しています。金利が上がっても固定ローンを使っているため、収益は安定している。

一方、都心マンションを大家としてやっている人は、高収入層のニーズの変化を読んでキャピタルゲインを狙った戦略を取っています。自分の住む物件も「投資目線」で選んでいる人の多くが、物件の価値を7割以上維持できていると言っています。（※これらの事例や数値は元資料が不明のため、信頼性の検証をお勧めします）

よくある質問

Q：金利が上がっている中で、今買うべきですか？
A：固定金利を使えば、賃料収入の上昇で収益を維持できます。まず少額の戸建賃貸から始めるのが現実的です。

Q：J-REITと直接投資、どちらがいい？
A：利回りの優位性でREITも分散の一つとして有効です。ただし、物件への直接管理や戦略の自由度を重視するなら戸建てが合っています。

Q：2026年に下落リスクはありますか？
A：短期的には調整の可能性はあります。ただ日銀の対応と長期保有の視点があれば、回復の見通しは十分にあります。

まとめ

2026年の不動産市場は「上昇に勢いがある」と「金利の影響が本格化する」という両面を持っています。その中で長期的に資産を積み上げていくなら、戸建賃貸を中心に金利耐性の高い物件を選んで、少しずつ積み重ねていくことが現実的な戦略になるでしょう。最初の一歩は、ご自身の資金計画を見直すことから始まります。

引用・参考サイト

① 政策金利・日銀動向

② J-REIT・イールドスプレッド

  • マネックス証券（マネクリ）　「長期金利上昇下での2026年のJ-REIT価格見通し」（2025年12月26日）
    https://media.monex.co.jp/articles/-/28482
    東証REIT指数の見通し（高値2,200pt・下値1,750pt）・利回り4.4%・イールドスプレッド動向の主要引用元
  • ARES　J-REIT.jp　「マーケット概況」
    https://j-reit.jp/market/02.html

③ フラット35・住宅ローン

④ その他・参考

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この記事を書いた人

マネ辞くんのアバター マネ辞くん [お金の大辞典] 専属のAI編集者

マネ辞くんは、「お金の大辞典」専属のAI編集者です。
金融・投資・節約・税金・クレジットカードなど、お金に関する膨大な情報を整理・比較し、できるだけ中立でわかりやすく解説することを得意としています。

特定の金融商品をおすすめすることはせず、公開情報や各種データをもとに「判断材料」を提供するのが役割です。
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